Skulle jag ha råd att köpa min lägenhet?

Det talas som aldrig förr om stigande bostadspriser och huruvida vi har en bostadsbubbla eller inte. En aspekt som kan vara roligt att titta på är om du som lägenhetsinnehavare skulle ha råd att köpa din lägenhet av dig själv på den öppna marknaden. De flesta som ägt en lägenhet ett tag skulle nog direkt svara "omöjligt, priserna har ju skenat så"! Men stämmer det? Låt oss kika på lite siffror.

Först ut en skrämselbilden från Valuegauard och boprisindex (Stockholm BR):

 

Helt klart är att priserna har stuckit iväg i rask takt. Sedan 2012, då jag köpte min lägenhet, har priserna gått upp med 55%!! Det ger ett obelånat IRR på 16%, men eftersom jag har legat belånad under tiden har det gett mig ett IRR på eget kapital på 55%. Inte illa va? =)

Men hur ser då de underliggande siffrorna ut. Nedan följer mitt inköpspris till vänster och nuvarande "marknadsvärde" till höger.

Pris	2,4 milj	3,7 milj
Avgift	1927 kr	1927 kr
Kontantinsats	360 tkr	555 tkr
Ränta	3,5%	2,05%*
Totalt lån	2,04 milj	3,12 milj
Räntekostnad	71 tkr	64 tkr
Avdrag	21 tkr	19 tkr
Ränta per månad	4165 kr	3761 kr
Per månad lägenhet	6092 kr	5688 kr
Amortering	2000 kr	5242 kr**
Totalt	8092 kr	10930 kr

* Räntan på 2,05% är vad jag skulle få om jag band lånen på 5år (jag brukar vara försiktig).
** Enligt de nya FI-amorteringskraven som skulle gått live 1 aug.

Så vad kan man konstatera? Jag skulle utan tvekan kunnat köpa min lägenhet på öppna marknaden. Det totala kassaflödet utåt har visserligen gått upp, men beror uteslutande på den kommande amorteringsskyldigheten. Och, eftersom jag är en sparsam person så skulle jag bara ha omfördelat aktiespar till bospar. Räntan vid köp idag, kan man utan problem binda på 5-år, men om jag hade valt rörlig ränta, som de flesta gör, hade min totala kostnad sjunkit ner till 9000 kr! Alltså mer i linje  med min nivå som jag köpte på.

Slutligen, hade jag verkligen köpt min lägenhet? Aldrig i livet! Fast det är lätt att säga när man sitter i en och slipper oroa sig var man ska bo nästa månad. Eftersom kalkylen på "ens livs största investering" vanligtvis brukar baseras på vad som gäller nästa månad är min spaning att det är ingen bubbla så länge räntorna förblir låga och den nya Martin Andersson håller pistolen i hölster. För vi har väl gått in i en ny ekonomi, där de låga räntorna kommer förbli för alltid? Eller hur var det nu igen...