söndag 31 maj 2015

Defensiva innehav - Tesco och Mr Green

Jag har som trogna läsare förstått gått in i lite av en dvala inför nästa stora nedgång. Inför nedgången har jag dock valt att ha kvar innehav, Tesco och Mr Green. Detta då jag anser att de både har mer att ge i dagsläget och att deras affärsmodeller är konjunkturokänsliga, d.v.s. defensiva. Har ni några förslag på fler defensiva innehav? Finns det ens någon idé att fortsatt prata om defensiva innehav, då  när allt vänder svänger även dessa aktier ner? Vad säger ni?

lördag 16 maj 2015

Tesco - Tillbakablick 2012

Hittade av en slump detta gamla inlägg från ägamintid om Tesco. Tycker det är väldigt spännande att se hur snabbt attityder kring ett bolag förändras. Exempelvis vad som anses vara en framgångsrik affärsmodell, rimlig skuldsättning och värdering på bolaget. Skagens riktkurs på 560 pence känns väldigt långsiktig idag, men vem vet hur tongången är om 2-3 år?

torsdag 14 maj 2015

Skulle jag ha råd att köpa min lägenhet?

Det talas som aldrig förr om stigande bostadspriser och huruvida vi har en bostadsbubbla eller inte. En aspekt som kan vara roligt att titta på är om du som lägenhetsinnehavare skulle ha råd att köpa din lägenhet av dig själv på den öppna marknaden. De flesta som ägt en lägenhet ett tag skulle nog direkt svara "omöjligt, priserna har ju skenat så"! Men stämmer det? Låt oss kika på lite siffror.

Först ut en skrämselbilden från Valuegauard och boprisindex (Stockholm BR):
Helt klart är att priserna har stuckit iväg i rask takt. Sedan 2012, då jag köpte min lägenhet, har priserna gått upp med 55%!! Det ger ett obelånat IRR på 16%, men eftersom jag har legat belånad under tiden har det gett mig ett IRR på eget kapital på 55%. Inte illa va? =)

Men hur ser då de underliggande siffrorna ut. Nedan följer mitt inköpspris till vänster och nuvarande "marknadsvärde" till höger.

Pris 2,4 milj         3,7 milj
Avgift 1927 kr 1927 kr
Kontantinsats 360 tkr 555 tkr
Ränta 3,5% 2,05%*
Totalt lån 2,04 milj 3,12 milj
Räntekostnad 71 tkr 64 tkr
Avdrag 21 tkr 19 tkr
Ränta per månad 4165 kr 3761 kr
Per månad lägenhet 6092 kr 5688 kr
Amortering 2000 kr 5242 kr**
Totalt 8092 kr 10930 kr
* Räntan på 2,05% är vad jag skulle få om jag band lånen på 5år (jag brukar vara försiktig).
** Enligt de nya FI-amorteringskraven som skulle gått live 1 aug.

Så vad kan man konstatera? Jag skulle utan tvekan kunnat köpa min lägenhet på öppna marknaden. Det totala kassaflödet utåt har visserligen gått upp, men beror uteslutande på den kommande amorteringsskyldigheten. Och, eftersom jag är en sparsam person så skulle jag bara ha omfördelat aktiespar till bospar. Räntan vid köp idag, kan man utan problem binda på 5-år, men om jag hade valt rörlig ränta, som de flesta gör, hade min totala kostnad sjunkit ner till 9000 kr! Alltså mer i linje  med min nivå som jag köpte på.

Slutligen, hade jag verkligen köpt min lägenhet? Aldrig i livet! Fast det är lätt att säga när man sitter i en och slipper oroa sig var man ska bo nästa månad. Eftersom kalkylen på "ens livs största investering" vanligtvis brukar baseras på vad som gäller nästa månad är min spaning att det är ingen bubbla så länge räntorna förblir låga och den nya Martin Andersson håller pistolen i hölster. För vi har väl gått in i en ny ekonomi, där de låga räntorna kommer förbli för alltid? Eller hur var det nu igen...